Avec la légalisation du cannabis, les syndicats de copropriété se retrouvent confrontés à un choix important : comment encadrer l’utilisation de cette substance de manière à ne pas incommoder les autres copropriétaires. Il est donc normal que les risques pour la santé et la crainte de la diffusion des odeurs entre les unités se retrouvent au cœur des débats. Pourtant, saviez-vous que si les séparations coupe-feu entre les logements avaient été bien conçues lors de la construction de l’immeuble, ces craintes ne seraient probablement pas justifiées ? Lisez notre chronique et voyez comment une construction conforme et sécuritaire réduit au minimum la propagation des odeurs.

Débutons par établir que pour qu’une odeur – de cannabis par exemple – puisse voyager entre deux unités, il faut que deux facteurs soient réunis : il faut des ouvertures afin de permettre le passage de l’air d’une unité à sa voisine ainsi qu’une pression forçant l’air et les odeurs à emprunter ces passages. Et où se trouvent ces ouvertures ? Vous ne les voyez fort probablement pas, mais elles se cachent bel et bien un peu partout : sous les éviers, dans la buanderie, dans la salle mécanique, derrière les moulures des planchers et des portes, au-dessus du plafond, autour des tuyaux de plomberie, etc.  Mais comment est-ce possible, vous dites-vous, qu’il existe autant d’ouvertures au plafond et aux murs d’une unité qui permettent aux odeurs de voyager partout dans l’immeuble?

Avant d’aller plus loin, précisons qu’il n’existe rien dans le code de construction du bâtiment pour régir la diffusion d’odeur.  Aussi surprenant que cela puisse paraître, c’est dans la protection incendie que nous allons trouver la solution à ce problème qui se retrouve à l’origine de l’épineux débat entourant l’utilisation du cannabis en copropriété. La construction du bâtiment doit se faire dans le respect de plusieurs normes afin de prévenir la présence d’ouvertures entre les unités. C’est justement cette absence d’ouverture entre les logements qui empêche la fumée et le feu de se propager d’une unité à l’autre en cas d’incendie.  L’étanchéité de chaque unité est, à tout le moindre en théorie, assurée dès la construction. Cependant, il est possible que des complications surviennent et occasionnent alors des ouvertures imprévues. Une finition mal jointée, le passage de câbles électriques, de tuyaux de plomberie, de chauffage ou de ventilation sont toutes des ouvertures qui, si elles ne sont pas bien calfeutrées, permettront le passage de l’air ainsi que de la fumée de cannabis entre deux logements.

Alors, bien que le code ne mentionne rien concernant la diffusion d’odeur, il oblige toutefois les entrepreneurs à s’assurer que les divisions entre les unités sont exemptes d’ouvertures pouvant permettre la propagation de l’incendie et, par le fait même, des odeurs.

Mais comme nous le mentionnions en ouverture de la chronique, la présence de passages entre les logements n’explique pas à elle seule le phénomène de diffusion d’odeur puisqu’il faut aussi une force pour pousser l’air : la pression atmosphérique. Si un logement a une pression supérieure à ceux d’à côté et qu’il existe des ouvertures entre les unités, tout est en place pour qu’il expulse son air, ses odeurs et sa fumée vers ses voisins.  Sans entrer dans les détails techniques, ajoutons que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) identifie trois forces motrices derrière les déplacements d’air dans les immeubles à logements et copropriétés :

• L’effet de vent: il provoque l’infiltration de l’air dans les appartements du côté de l’immeuble exposé au vent et le pousse à travers les couloirs communs vers les appartements situés de l’autre côté de l’immeuble. Ce phénomène peut être responsable d’une diffusion d’odeur horizontale.
• L’effet de cheminée: aussi connu comme l’effet de tirage, il attire l’air froid de l’extérieur dans les étages inférieurs de l’immeuble, le fait monter d’un étage à l’autre au fur et à mesure qu’il se réchauffe, puis le fait ressortir dans les étages supérieurs. Dans ce cas, il est plutôt question de diffusion d’odeur verticale.
• La ventilation : les systèmes de chauffage et de ventilation mécaniques font également circuler l’air entre l’intérieur et l’extérieur de chaque appartement. Qu’il s’agisse d’un système de ventilation central (ventilation des espaces communs) ou de systèmes indépendants dans les unités, les pressions de chaque logement peuvent varier selon l’utilisation qu’en font les propriétaires.  Si un logement est plus dépressurisé que ses voisins, il va littéralement aspirer les odeurs des autres.

En résumé, une unité qui laisse pénétrer des odeurs de cannabis pourrait aussi laisser entrer la fumée et les flammes si un incendie venait à se déclarer. Le désagrément que représente la diffusion d’odeur pour les copropriétaires et qui enflamme le débat sur l’utilisation responsable du cannabis vient en quelques sortes cacher un problème plus important, soit celui de séparations coupe-feu inadéquates. Si vous vous reconnaissez dans nos propos, parlez-en à votre syndicat de copropriété ou communiquez avec nos experts. Nos experts spécialisés en diffusion d’odeur pourront identifier les parcours empruntés par les odeurs entre les logements et vous conseillent afin de régler la situation efficacement.