Tout d’abord, établissons que pour qu’une odeur puisse se propager entre les unités, il faut que deux facteurs soient réunis : des ouvertures permettant le passage de l’air d’une unité à l’autre et une pression forçant l’air et les odeurs à voyager par ces ouvertures.

Parlons d’abord des ouvertures dans les parois séparant les logements.  Vous ne les voyez peut-être pas, mais elles peuvent se cacher partout : sous les éviers, dans la buanderie, dans la salle mécanique, derrière les moulures des planchers et des portes, au-dessus du plafond, autour des tuyaux de plomberie, etc.  Mais est-ce normal qu’il existe de telles ouvertures au plafond et aux murs d’une unité qui permettent aux odeurs de voyager partout dans l’immeuble?

Sachez d’abord qu’il n’existe rien dans le code de construction du bâtiment pour régir la diffusion d’odeur.  Aussi surprenant que cela puisse paraître, c’est dans la protection incendie que nous allons trouver la solution à ce problème. La construction du bâtiment doit se faire en respectant certaines normes visant à prévenir la présence d’ouvertures entre les unités. C’est cette absence d’ouverture entre les logements qui empêche la fumée et le feu de se propager d’une unité à l’autre en cas d’incendie.  En théorie, l’étanchéité de chaque unité est assurée lors de la construction. Toutefois, des complications peuvent survenir et occasionner des ouvertures imprévues. Une finition mal jointée, le passage de câbles électriques, de tuyaux de plomberie, de chauffage ou de ventilation sont toutes des ouvertures qui, si elles ne sont pas bien calfeutrées, permettront le passage de l’air entre deux logements.

Alors, si le code ne mentionne rien concernant la diffusion d’odeur, il oblige néanmoins les entrepreneurs à s’assurer que les divisions entre les unités sont exemptes d’ouvertures pouvant permettre la propagation de l’incendie et, par le fait même, des odeurs.

Ceci étant dit, la présence de passages entre les logements n’est pas suffisante pour expliquer à elle seule le phénomène de diffusion d’odeur : il faut aussi une force pour pousser l’air, soit la pression atmosphérique. Si un logement a une pression supérieure à ceux d’à côté et qu’il existe des ouvertures entre les unités, il expulsera son air et ses odeurs vers ses voisins. Quelles causes peuvent affecter les pressions intérieures d’un bâtiment ? La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) identifie trois forces motrices derrière les déplacements d’air dans les immeubles à logements et copropriétés :

• L’effet de vent : il provoque l’infiltration de l’air dans les appartements du côté de l’immeuble exposé au vent et le pousse à travers les couloirs communs vers les appartements situés de l’autre côté de l’immeuble. Ce phénomène peut être responsable d’une diffusion d’odeur horizontale.
• L’effet de cheminée : aussi connu comme l’effet de tirage, il attire l’air froid de l’extérieur dans les étages inférieurs de l’immeuble, le fait monter d’un étage à l’autre au fur et à mesure qu’il se réchauffe, puis le fait ressortir dans les étages supérieurs. Dans ce cas, il est plutôt question de diffusion d’odeur verticale.
• La ventilation : les systèmes de chauffage et de ventilation mécaniques font également circuler l’air entre l’intérieur et l’extérieur de chaque appartement. Qu’il s’agisse d’un système de ventilation central (ventilation des espaces communs) ou de systèmes indépendants dans les unités, les pressions de chaque logement peuvent varier selon l’utilisation qu’en font les propriétaires.  Si un logement est plus dépressurisé que ses voisins, il va littéralement aspirer les odeurs des autres.

En résumé, une unité qui laisse pénétrer des odeurs pourrait aussi entrer la fumée et les flammes en cas d’incendie. Le désagrément que peut être la diffusion d’odeur peut alors cacher une problématique plus importante. Donc si vous êtes confronté à une telle situation, parlez-en à votre syndicat de copropriété ou communiquez avec nos experts. Nous nous spécialisons dans l’identification des parcours d’odeur entre les logements et pouvons vous conseiller afin de régler la situation.