Monsieur Lachance adore sa nouvelle maison. Installé depuis un peu plus d’un an, il décide de réaménager le sous-sol.  En faisant une ouverture dans un mur qui recouvre la fondation, il découvre alors que les matériaux dissimulés sont entièrement pourris. Une infiltration d’eau semble être responsable de ces dommages. Et maintenant, que doit faire Monsieur Lachance ? Qui doit-il contacter ? Est-ce là un vice caché ? Quand doit se faire l’avis de dénonciation du vice caché ? Lisez notre chronique et voyez le rôle de l’expert en bâtiment et l’importance qu’il revêt lorsque vous êtes confronté à une situation de vice caché.

Soulignons d’entrée de jeu que les conseils que nous partageons ici proviennent de l’expérience de nos experts techniques qui sont souvent appelés à œuvrer sur des cas d’expertise légale. Naturellement, les conseils qui suivent ne constituent pas un avis légal pour une situation qui pourrait vous concerner spécifiquement.

Première étape du vice caché : l’avis de dénonciation du vice caché et la mise en demeure
Maintenant, revenons à notre pauvre Monsieur Lachance. Le mur de son sous-sol est ouvert et l’infiltration d’eau bien visible. Que doit-il faire ? Bien qu’il ne sache pas encore si juridiquement il s’agit d’un vice caché, la première étape prévue par la loi selon les articles 1739 et 1594 du Code civil du Québec (cQ) est de dénoncer la situation à l’ancien propriétaire dans un délai raisonnable. Bien qu’il ne soit pas nécessaire de faire appel aux services d’un avocat, l’étape de l’avis de dénonciation comporte certaines particularités pour lesquelles des conseils juridiques pourraient s’avérer bénéfiques et permettre à Monsieur Lachance d’éviter des pièges pouvant miner une poursuite éventuelle. En plus de cette exigence légale d’un avis de dénonciation du vice caché à l’ancien propriétaire, la loi exige aussi que le propriétaire actuel permette à son vendeur d’effectuer les travaux de remise en état de l’immeuble (mise en demeure), sauf exception dans certaines situations d’urgence bien définies par la jurisprudence, sans quoi le recours du propriétaire n’aura aucune chance de succès.

Cette mise en demeure peut être transmise avant même de connaître la source exacte de la problématique ou le vice qui affecte l’immeuble. Bien entendu, Monsieur Lachance risque d’opter pour appeler son vendeur au préalable pour lui faire part de la situation. Toutefois, l’écrit transmis dans un délai raisonnable, avec preuve d’envoi sera nécessaire si les parties ne peuvent pas s’entendre. Une fois l’appel logé auprès de l’ancien propriétaire et avant même l’envoi des avis nécessaires (avis de dénonciation du vice caché et mise en demeure), Monsieur Lachance peut passer à la prochaine étape : celle de contacter un expert en bâtiment.

Deuxième étape du vice caché : Contacter l’expert en bâtiment
Tel un enquêteur digne des grandes séries télévisées, l’expert doit procéder à une investigation poussée des dommages. Son travail consiste à déterminer si les conditions, soit le vice, ayant mené au problème trouvé par Monsieur Lachance existaient au moment de la transaction immobilière, s’il y avait des indices de la situation lors de l’inspection préachat ou prévente et si les travaux requis vont s’avérer onéreux. Il réalisera son travail en toute impartialité dans le but de donner l’heure juste sur la situation en ne démontrant jamais de favoritisme.

Le premier document sur lequel l’expert va se pencher est le rapport d’inspection préachat qu’a commandé Monsieur Lachance lors de son processus d’achat de la maison. Il va vérifier si l’inspecteur a soulevé des inquiétudes et/ou des indices quant à la présence potentielle d’eau derrière un mur du sous-sol et de ses répercussions. Dans un tel cas, si Monsieur Lachance avait fait fi des recommandations de l’inspecteur d’investiguer plus en profondeur, il aurait été ardu pour lui de poursuivre tant le vendeur que l’inspecteur.

Ensuite, l’expert va se pencher sur l’infiltration d’eau en tant que telle. Il va constater l’ampleur des dégâts, remonter jusqu’à la source de l’infiltration et en identifier les causes. Son expérience et ses connaissances lui permettront de faire la différence entre la désuétude normale d’un élément et un vice caché ou apparent. Il déterminera donc si les conditions ayant causé le problème étaient présentes au moment de la transaction immobilière et si des signes étaient visibles lors de l’inspection préachat.

Finalement, l’expert va établir le coût des travaux correctifs pour voir si le vice caché, s’il avait été connu à l’époque, aurait engendré des négociations substantielles ou aurait constitué une raison de mettre fin à la transaction.
Une fois son investigation et ses calculs complétés, l’expert produira un rapport dans lequel sera expliqué en détail le déroulement de son travail, les tests effectués et les conclusions de l’enquête. Ce rapport pourra alors être utilisé pour la suite des démarches entreprises par Monsieur Lachance et son avocat.

Troisième étape du vice caché : Contacter un avocat spécialisé
Si cela n’a pas encore été fait, il est fortement recommandé à Monsieur Lachance, à cette étape, de consulter un avocat. Avec le rapport de l’expert en main, l’avocat déterminera si Monsieur Lachance a suffisamment d’arguments pour entamer une poursuite judiciaire et contre qui, le cas échéant, cette poursuite sera dirigée (vendeur, inspecteur, courtier, etc.). Il travaillera avec l’expert afin de bien comprendre l’ensemble du dossier et ciblera la présence d’un vice caché ou apparent. Il accompagnera Monsieur Lachance dans l’émission d’une mise en demeure si ce n’est déjà fait et dans toutes les étapes subséquentes en plus de l’accompagner et le conseiller lors du processus de médiation avec le vendeur. Si la médiation ne débouche sur aucune entente, il déterminera devant quelle cour la poursuite sera entendue selon le montant de la réclamation. Par exemple, si le montant réclamé pour le vice caché est de 15 000$ ou moins, la cause sera entendue devant la Cour du Québec, division des petites créances.

La suite des événements dépendra de plusieurs facteurs. Il est possible que le défendeur veuille régler le litige hors cour, entreprendre lui-même les travaux correctifs ou défendre sa cause et impliquer son propre expert et son avocat dans le dossier. Peu importe la situation, l’expert et l’avocat de Monsieur Lachance seront là pour le guider et le conseiller.

Nous vous rappelons que l’information présentée dans cette chronique est fournie à titre informatif uniquement. Elle ne constitue pas un avis juridique et ne devrait pas être interprétée comme telle. Vous comprendrez que chaque cause est différente. Si vous ou l’un de vos proches vivez une situation de vice caché affectant votre demeure, seule une consultation avec un expert reconnu à la cour ou un avocat pourra vous éclairer sur la marche à suivre. Visitez notre page d’expertise légale pour voir comment nos experts peuvent vous appuyer tout au long du processus judiciaire !

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