L’acquisition d’un condo comporte plusieurs volets complémentaires qu’il ne faut surtout pas négliger afin d’éviter de mauvaises surprises. Lorsque vous achetez un condo, il est important de garder en tête que vous achetez également la gestion de cette copropriété. Autrement dit, vous devez vous assurer que la gestion de l’immeuble, effectuée par le syndicat des copropriétaires, est bien administrée et planifiée afin d’éviter les calamités. Lisez notre chronique pour découvrir 5 éléments importants à vérifier lors de l’achat d’une unité de copropriété afin de faire un choix éclairé.

Afin d’assurer un entretien adéquat du bâtiment et des aires de vie commune, il est primordial que les fonds communs soient divisés en deux catégories : entretien général et fonds de prévoyance. Le premier fonds sert à couvrir l’entretien courant du bâtiment (ex : tonte de la pelouse, déneigement, conciergerie, etc.) tandis que le second fonds sert à prévoir les coûts de remplacement des éléments du bâtiment à long terme (ex : toiture, fenêtres, asphalte, etc.). Si le fonds de prévoyance est bien géré et bien planifié, aucune cotisation supplémentaire ne sera nécessaire lors des travaux de remplacement lorsqu’ils s’avèreront nécessaires. La nécessité d’avoir deux comptes distincts pour l’entretien et la prévoyance est de maintenir un suivi exact du montant accumulé aux fins de prévoyance. Si les deux fonds sont mixés, il est pratiquement impossible de savoir combien les propriétaires ont réellement en banque pour le remplacement des composantes du bâtiment

Une fois que vous avez déterminé si la copropriété à un fonds de prévoyance distinct du fonds réservé à l’entretien, la prochaine étape est de déterminer si les fonds amassés sont suffisants. Selon le Code civil, 5% du montant des fonds communs (accumulés grâce aux frais de condo) devrait être mis de côté en guise de fonds de prévoyance. Cependant, ce montant n’est généralement pas suffisant si l’on considère le coût actuel des matériaux et de la main-d’œuvre. Une mise de côté de 15% assure une meilleure préparation pour un fonds de prévoyance.

Une étude de fonds de prévoyance sert à déterminer quels seront les éléments à changer sur le bâtiment, dans combien de temps il sera nécessaire de les changer et combien d’argent devra être disponible à ce moment pour payer les travaux. Une étude de fonds de prévoyance bien exécutée assure aux propriétaires de ne pas avoir de cotisation supplémentaire à débourser lors des travaux de réfection sur le bâtiment

Il est à noter que depuis janvier 2020, il est obligatoire pour les syndicats de faire de réaliser cette étude de fonds de prévoyance, et ce, tous les cinq ans.

Il est facile de dresser un portrait des relations entre le voisinage grâce aux procès verbaux des années précédentes. On retrouve en gros dans ces documents l’état d’esprit dans lequel se trouve la copropriété et quel est l’ambiance régnant dans le voisinage. Vous serez en mesure de voir s’il y a de la discorde entre les propriétaires, si des cotisations supplémentaires ont été nécessaires au cours des années précédentes ou s’il y a un manque de participation et d’implication des propriétaires.

Il est certain que des frais de condo peu élevé sont attrayants pour un budget. Par contre, il faut être méfiant des frais trop bas, car cette situation peut être signe d’une mauvaise gestion des fonds communs. Les frais de condo doivent couvrir les frais d’entretien courant du bâtiment et une portion doit être conservée pour le fonds de prévoyance. Si les frais sont trop bas, ont peut facilement en déduire que le fond de prévoyance n’est pas très garni. Il est donc fort probable qu’une cotisation spéciale soit requise lorsque des travaux seront nécessaires, tel que le remplacement de la toiture par exemple.

Certains assureurs peuvent parfois refuser d’assurer un syndicat de copropriétaires ou même les copropriétaires si l’immeuble n’est pas assez bien entretenu. Il est important de s’assurer que le syndicat a bien fait assurer l’immeuble en entier, que la franchise pour réclamation est raisonnable et qu’un fonds d’auto-assurance aura été mis en place. Parfois, certains assureurs décideront quand même d’assurer un bâtiment jugé ‘’risqué’’, mais exigeront une franchise exagérée en revanche. Cette situation peut également engendrer des cotisations supplémentaires pour les copropriétaires en cas de réclamation.

En résumé, l’achat d’un condo comporte plusieurs volets à considérer autres que l’unité elle-même. Il est parfois difficile d’avoir un portrait global de notre investissement puisqu’une partie de celui-ci est gérée par un syndicat. Pour assurer votre tranquillité d’esprit et éviter des cotisations additionnelles, faites appel à nos experts pour vous aider à trouver réponse aux 5 questions clés concernant votre copropriété et faites ainsi un choix éclairé !